不動産の世界において、データの鮮度は武器となります。 「いつかは下がる」という期待を裏切り続け、首都圏のマンション市場はついに歴史的な転換点を迎えました。
いわゆるファミリー向けで人気の70㎡の物件について東京カンテイが発表した2025年12月期の中古マンション70㎡換算価格によると、東京都の平均価格は1億247万円。統計開始以来、初めて「1億円」の大台を突破しました。
これは東京と周辺都市の需要の強さを示す確かなデータです。 今、この市場で実需・投資の決断を下すには、表面的な価格ではなく「数字の裏側」を読む力が必要です。

1. 東京都：資産の「通貨化」が進む23区

東京23区の価格は1億1,960万円に達し、前月比＋4.1％という驚異的な上昇を見せています。 もはや不動産は「住まい」の枠を超え、世界中の富裕層が保有する「通貨」や「金（ゴールド）」に近い金融資産へと変質しているように感じます。

【実需の方へ】

23区内の好立地物件は「高くて買えない」のではなく「値下がりリスクが低い」と捉えるのも一つです。 インフレ下では現金の価値が目減りするため、資産を守るための「住居購入」が選択肢として上がるフェーズです。

【投資の方へ】

これまでのように利回り（インカム）のみを追うのは危険で、希望とマッチしにくくなるでしょう。 20ヵ月連続で上昇し続けるこの局面では、将来の出口（キャピタル）を見据え、築年数よりも「立地の希少性」を優先するのが将来的に吉と出る事があります。

2. 横浜・川崎：賢明な「準都心」という選択

神奈川県は4,097万円と微減しましたが、前年比では＋10％超を維持しています。 特に横浜市・川崎市の主要駅周辺は、都心の高騰から弾き出されたパワーカップルの受け皿として、実需の強さが群を抜いています。

【戦略】

川崎・横浜エリアは、東京23区に比べればまだ「実需の購買力」が追いつく価格帯です。 投資としては、賃料が上昇傾向にある「都心へアクセスのよい路線」「駅徒歩5分圏内」に絞ることで、安定した収益とリセール価値が期待できるでしょう。

3. 埼玉・千葉：鮮明になる「駅近・ランドマーク」一極集中

埼玉県（3,134万円）、千葉県（2,837万円）も緩やかな上昇を見せていますが、ここは「エリア格差」が最も激しい市場です。

【注意点】

駅周辺のランドマークタワーや再開発物件は価格を維持しますが、駅からバス圏の物件は供給過多で厳しい戦いになります。 投資であれば「エリアNo.1物件」以外は避けるのが定石になりそうです。

実需 vs 投資、どっちを優先するべき？

自分の購入の目的を明確にすることが何より重要です。
　・たとえば、子育てや定住を目的にするなら「暮らし優先」
　・資産形成を目的にするなら「収益性」「需給」を重視

まとめ

今後の日本銀行の金融政策、そして世界的なインフレの趨勢を踏まえると、金利上昇はもはや無視できないリスク要因となりえます。 しかし供給戸数の絞り込みと建築コストの再上昇を考えれば、価格の暴落は考えにくいというもあります。

最近の傾向やデータをお知りになりたい方は、弊社ではいつでもご相談を承っております。
参考サイト：東京カンテイ（https://www.kantei.ne.jp/report/70m2/8305/）
※このブログは情報提供を目的としており、必ず将来をお約束するものではございません。
投資を行う際はリスクを伴うものであることをご認識の上、ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。