よくあるお問い合わせ
賃貸のお客様について
査定には大きく分けて、「簡易査定」と「現地査定」があります。
簡易査定は不動産の現地確認は行わず、周辺の売出事例や成約事例の調査、市場の動向を考慮しておおよその査定価格を算出するものです。
現地査定は、実際にお住まい等を訪問させて頂き、物件の状態、リフォームの必要性等を確認してから査定価格を出します。日当りや風通し、騒音等のチェックなども実際に確認しますので、より精度の高い査定価格になります。
実際に売出しを行う際には、いずれにしても現地査定が必要になります。まずは簡易査定を元に売却するかどうかを判断されるか、売却することが決まってるのであれば、はじめから現地査定を行ってもよろしいかと思います。
そのようなことは一切ありません。
査定の結果、売却をされないケースも当然ございます。最終的に売却をされるかどうかはあくまでお客様のご判断になります。
必ずしも査定価格で売出しをする必要はありません。
しかし、お客様にご提示した査定価格は、不動産のプロが客観的に評価し、周辺の相場や長年蓄えたノウハウをもとに算出した価格になります。
仮に、査定価格を大きく上回る金額で売りに出されると、実際に売却に至るまで長い期間要したり、結局査定金額でしか売れなかったというケースもあります。
売り出し価格については、センチュリー21の店舗スタッフとよくご相談ください。
ほとんどのお客様が、少しでも高く売りたいと考えています。その一方で、購入希望のお客様は少しでも安く買いたいと思っているのも事実です。
より高い価格で売るためには、お客様の不動産を高く評価して頂ける購入希望者を見つけることです。
センチュリー21では、その広いネットワークときめ細かな営業力を武器に、より良い購入希望のお客様を全力で探すお手伝いをさせて頂きます。
もちろん可能です。
実際に、売却を希望される多くのお客様は、住みながら売却を進めております。ご在宅の際に購入の内見希望者がいらっしゃれば、事前にご連絡の上でお住まいをご案内させて頂くことになります。その際にはご協力をお願いできればと思います。
もちろん可能です。
そのようなご要望の場合、現地査定の際にはご近所の方に知られないようにセンチュリー21のジャケットを着用せずお伺いさせて頂きます。
実際の売出しに際しては、ご近隣へのチラシ広告などを行わずに、購入を希望しているお客様の中から条件の合う方にご紹介するなどの対応を行います。また、インターネットでの物件掲載は、比較的ご近所の方に知られにくいという特徴があります。
いずれにせよ、お客様のご事情ご要望に合わせた売却活動を行って参りますので、お気軽にご相談頂ければと思います。
購入希望のお客様へのご紹介、近隣地域への新聞折込チラシ配布、オープンハウスの開催などをさまざまな販売活動を行います。
また、センチュリー21全体でも、テレビCM、ネット広告、各種住宅雑誌やインターネットへの物件掲載などを実施しております。よりスピーディに、より条件の良い買主様をお探しする体制を整え、迅速に買主様を斡旋いたします。
原則的には、お支払い頂く必要はありません。
ただし、お客様のご要望により特別な広告活動を実施する場合等には、実費にてご負担頂く場合もあります。その際は、あらかじめ店舗の担当者からご説明させて頂きますのでご安心ください。
ご自宅の買替えでは、できるだけ売却と購入のタイミングを揃えることが望ましいです。
特に、新築物件の場合は購入から入居までの時間が比較的長くかかります。今のお住いをすぐに売却してしまうと、場合によっては仮住まいが必要になってしまいます。
逆に入居が近くなってから売却しようとすると、売れるまで時間がかかってしまったら販売価格を下げるなど対応が必要になってくることもあります。
センチュリー21では、ひとりひとりのお客様に合った売却プランをご提案させて頂きます。お気軽にご相談ください。
ケースバイケースですが、契約時と引渡し時の2回に分けてご売却代金を支払われることが一般的です。契約時に5～10％程度、残りが引渡し時でのお支払いなることが多いようです。
ご契約から引渡しまで、トラブルなくスムーズに取引が完了するよう、センチュリー21のスタッフが売主様と買主様の間に入り、双方に対して丁寧に対応させて頂きます。
一般的には、リフォームの必要はありません。
ただし、リフォームを行うことで、より高く、より早く売却につながることもケースとしてはあります。その場合は、リフォームは費用もかかり、少なからず売主様のご負担になります。
販売方針についてはまずは、センチュリー21の店舗スタッフとご相談頂くことをおすすめいたします。
不動産の取引においては、空家の状態で引き渡すことが原則となっています。そのため、不要品については引き 渡す前までに売主様のご負担で処分して頂く必要があります。
家具などの大型不要品の処分としては、引越し時に引越し業者に引き取ってもらったり、リサイクルショップに売却するなどの方法があります。
センチュリー21では、各業界と数多くの提携を結び、スムーズに住み替えが進むようにサポートして参ります。是非一度センチュリー21の店舗スタッフにご相談ください。
物件オーナー様
管理業務は大きく分けて以下のようなものがあります。
(1) 入居者募集・・・物件のネット掲載、紹介、案内をします。
(2) 申込の審査・・・申込書内容と人柄を総合的に判断します。
(3) 賃貸借契約の手続き・・・契約書類の説明、契約金の授受。
(4) 家賃の入金管理・・・家賃の集金代行、滞納者への督促。
(5) 入居中のトラブル対応・・・設備不具合の修理手配をします。
(6) 入居者からの苦情対応・・・生活騒音、ゴミ不始末などの注意喚起。
(1) 建物の維持管理・・・共用部の清掃、法定点検の実施。
賃貸管理業務は多岐に渡り、円滑に業務を遂行する為には経験も重要です。
以下がメリット・デメリットです。
管理会社に委託するメリット
(1) 入居者から直接言われるクレームから解放される。
(2) クレーム対応や建物の修繕などに費やす時間を軽減できる。
(3) ご自宅から離れている物件（目の届きにくい物件）でも良好な管理が可能。
(4) 物件の窓口を1本化する事で、入居者や様々な業者へ対応する手間が省ける。
(5) ご自身だけでは行き届きにくかった建物の維持（修繕）を行う事ができる。
(6) 専門家を通じて世間や市場の動向や、最新情報の知識を得やすい。
管理会社に委託するデメリット
(1) 管理委託料（コスト）がかかる。
(2) 入居者の希望や考えを直接聞く機会が減る。
(3) 管理業務がいい加減にならないように管理会社の監督が必要。
自主管理を続ける場合、コスト（管理委託料）を抑えられる代わりに、思った以上に時間と労力が必要になります。
短期的にはコストが抑えられて収入は増えますが、管理が不十分だと入居者の入居満足度が下がり、入居期間が短くなったり、退去が増えたりして、空室期間や原状回復費用（コスト）の増加で、結果的に収支がマイナスになる可能性が高まります。
信頼できる管理会社に管理を委託するとランニングコストはかかりますが、管理の充実が入居者の満足度向上につながり、結果的に退去が減り、安定した家賃収入の確保が可能となります。
インターネットの掲載、携帯サイト、不動産各社への宣伝など、幅広く早急に募集致します。
提携信販会社等による審査がございますので安心です。
不動産管理会社によって、その実力が違ってきます。
委託費が安くても稼働率が低い不動産管理会社では意味がありません。
複数の不動産管理会社を比較し、十分ご検討ください。
当社がオーナー様の代わりに対応しますので、オーナー様が直接お話しする必要はございません。
原則、カードによる決済、または、口座振替でお支払いいただいております。ご契約者が法人様など口座振替がご利用できない場合は、指定口座にお振り込みいただき、当社がオーナー様へ賃料を送金します。
原則、途中でも解約できます。
まず一般的な管理委託契約書には、一定の予告期間をもって途中解約ができる条文があります。3ヶ月前予告という期間が多いと思いますのでその条文に則り解約できます。
中には途中解約についての記載がない管理委託契約書もあります。
その場合は、管理委託契約は民法において委任契約となる原則に基づき、委任は当事者がいつでも解約する事ができます。極端に言えば解約したい理由も必要ありません。
ただし実務を考慮すると、入居者に管理会社や賃料振込口座の変更を通知する作業などもあるので、急に解約ではなく1～3ヶ月後を目途に解約するのが好ましいと思います。
賃貸管理の良し悪しで、賃貸経営の安定感は大きく左右されます。
貸主と管理会社は賃貸経営の大事なパートナーですので、信頼できる管理会社を納得いくまで探しましょう。
現在委託されている管理会社との管理委託契約に基づいて、解約手続きをおこなっていただきます。そして旧管 理会社に貸室の賃貸借契約書や鍵を預けている場合は、ご本人様から返却を依頼していただきます。
その後、解約月に合わせて弊社と管理委託契約を締結していただき、管理を開始致します。契約締結の際に借主様との賃貸借契約書や鍵をお預かり致します。
借主様へ管理会社変更のお知らせや、家賃の振込先変更のお知らせは弊社から通知致します。
弊社が管理を受託している物件については、新規の賃貸借契約時、及び賃貸更新時に、借主様へ借家人賠償責任保険・個人賠償責任保険がセットされた家財保険に加入していただく手続きをおこなっています。
借主が長く住みたいと思える提案をしましょう。
借主が今の家に対して不満が少なくなれば解約の可能性も低下します。
例えば一般的には期間満了月の数ヶ月前に更新のお知らせを借主に送りますが、その際に更新してくれれば古くなった設備を交換しますとか、更新料を無料や半額にしますとか、エアコン洗浄を貸主負担で実施しますなどを提案してみてはいかがでしょうか。
投資家のお客様について
大まかに税金とその他の費用に分けられます。契約時に必要な印紙代をはじめ、登録免許税、不動産取得税など が課税されます。
通常、売主が個人であれば、土地・建物には消費税はかかりませんが、売主が消費税課税業者であれば、建物には消費税が課税されます。
住宅ローンを借入れする場合には、ローン事務手数料やローン保証料等もあります。
その他、仲介手数料や司法書士に支払う手数料がかかります。手数料にも消費税が課税されます。
物件により様々ですが、諸費用は購入不動産価格の8%前後ぐらいが目安になります。
住宅の床面積などの条件により税率や控除額が異なります。
購入したときに一度だけかかる税金が「不動産所得税」です。
中古住宅では築年数に控除があるため、税額が軽減されます。
購入後に毎年かかる税金は、「固定資産税」と「都市計画税」です。
不動産取得税＝課税標準（固定資産税評価額）×税率（原則4％）
固定資産税 ＝課税標準（固定資産税評価額）×税率（原則1.4％）
都市計画税 ＝課税標準（固定資産税評価額）×税率（原則0.3％）
一般的に住宅ローンは不動産価格の80～90％が限度ですが、金融機関によっては申込者の年収等の条件により諸費用を含めて100％以上のローンが利用できる場合がありますので、頭金がない場合でも購入は可能です。お気軽にご相談ください。
勤続年数３年を審査条件としている金融機関もありますが、職種が変わっていない等の理由の場合は、転職後１年位でも利用が可能になる場合もあります。
また、1年未満であっても利用が可能になる場合もありますので、何なりとご相談ください。
以下の三つの方法が考えられます。
いずれの場合も、メリット、デメリットがあります。
また、まだローンがまだ残っているケース等さまざまな為、担当者とご相談のうえ最適な方法を選択するようにしてください。
(1) 売却後、賃貸物件に一旦仮住まいをする。
賃料や引越し費用が余分にかかりますが、時間をかけてじっくり物件を探すことができます。
(2) 売却・購入を同時進行させる。
購入、売却の契約を同時進行させるため、互いの引き渡し時期等の調整が必要になりますが、費用を最小限に抑えられるのがメリットです。
(3) 買い換えローンやつなぎ融資を利用し、売却前に購入を済ませる。
売却代金にて完済することが前提となるので、売出価格やスケジュールの設定などに気をつけなくてはなりませんが、売却前であっても、気に入った物件が出た時点で購入できるのがメリットです。
当社には下取保証システムもありますので、お気軽にご相談ください。
仲介手数料は、一般に下の計算式で求めます。
・売買価格の200万円以下の部分は5%
・200万円を超え400万円以下の部分は4%
・400万円を超える部分は3%
ただし、売買価格が400万円を超える場合は、「売買価格×3%＋6万円」という速算式を用います。
ここでいう売買価格とは、総額表示価格から税を抜いた価格をいいます。
リフォームには個人の好みが強く反映されることなどの理由により、基本的には不動産の引き渡しを受けた後に買主の負担で行うことが多いようです。
一般の売主がリフォーム工事をすることは非常に稀なケースです。なかには、不動産業者が売主になっている場合や、一般の売主が現在住んでいないケースの場合等はリフォーム済のものもあります。
原則、新築時や分譲時に建物に付帯していたもの以外は売主側で取りはずします。
従って、埋め込み式のエアコンや作りつけの照明器具以外はお使いになれません。
ただ、売主様が好意で置いていかれることもありますので、担当者に確認してください。
品目等については契約時に通常作成する「付帯設備表及び物件状況等報告書」で最終確認いただくことになります。
空家と違って家具等が置かれておりますので間取りのイメージがつかみにくい場合もありますが、逆に家具等が置いてあることで生活導線のイメージがつかみやすいという利点もあります。
また、実際にその場所で生活している方のお話が聞けますので周辺環境等の生きた情報を得ることができますので、メリットもあります。
建物築年数が古ければ古いほど、建物評価が小さくなるのが市場価格の現状ですが、リフォーム履歴や使用状況により建物価値は維持できるので、プラス評価することもあります。
買主様にもさまざまな条件（価格、引渡時期等）があるように、売主様にもさまざまな事情（単純売却、買換、相続等）があり、一定額以下では売却出来ないケースもあります。
価格のかわりに、引渡条件や付帯設備などでの調整もあります。
気に入った物件が見つかりましたら、担当者にご相談ください。買主様と売主様の条件調整をできる限りさせていただきます。
売買などの目的物に通常の注意では発見できない瑕疵（欠陥や不具合）がある場合に、売主などが負うべき賠償責任を一般に「瑕疵担保責任」といい、不動産売買契約書にもこのような事態に対処するために「瑕疵担保責任」の条項が含まれています。
一般的に引渡後２ヶ月以内に発見された「雨漏り」「シロアリの害」「構造上主要な木部の腐食」「給排水設備の故障」が対象となっており、瑕疵が発見された場合は売主の責任において補修することとなっています。
（売主が宅建業者の場合は２年）
但し、事前に買主が知っていた瑕疵については補修対象外となります。
媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。
【一般媒介契約】・・・複数の業者に重ねて媒介を依頼できる制度です。依頼者が自分で買主を探した場合は、その人と契約することが認められます。
【専任媒介契約】・・・媒介を依頼した業者以外への依頼はできませんが、依頼者が自分で買主を探した場合は、その人と契約することが認められます。
専任媒介の依頼を受けた業者は、7日以内（休業日を除く）に指定の流通機構へ登録し、広く他の業者にも知らせて売買の相手を早く探索することが義務付けられています。
【専属専任媒介契約】・・・専属媒介と同様に、媒介依頼は一社だけに限られ、しかも自分で買主を探すことはできません。
依頼を受けた業者は、契約締結日の翌日から5日以内（休業日を除く）に指定の流通機構に登録し、契約先を探索することが義務付けられています。
さらに、業務の処理状況を1週間に1回以上、文書で依頼者に報告をしなければなりません。