2026年1月、首都圏の分譲マンション賃料は集計開始以来、初めて㎡単価4,000円の大台に乗りました 。 その原動力となっているのが、他エリアを圧倒する上昇を見せる「東京エリア」です。 特に東京23区の平均賃料は5,041円/㎡に達し、前年同月比で$16.4%という驚異的な伸びを記録しています 。 これは、都心居住へのニーズが依然として極めて強く、供給が追いついていないことを明確に示しています。

1.東京都・東京23区の圧倒的な上昇トレンド

東京都全体の平均賃料は4,831円/㎡（前月比$+1.7%$）となり、4ヵ月連続でプラスを維持しています。 前年同月比で見ると、首都圏の他県（神奈川・埼玉・千葉）が数パーセントの伸びに留まる中、東京都だけが15.4%と突出しています 。

2. 築年帯別に見る「上値の重さ」と「底堅さ」

23区内の賃料推移を細かく見ると、興味深い傾向が見て取れます。

• 築浅物件（築5年以内・築6〜10年）: 賃料水準が非常に高いため、流石に「上値が重い」展開になりつつあります 。
• 築11年以上の物件: 築浅物件の天井感とは対照的に、緩やかに、しかし着実に上値を伸ばし続けています 。

2【今後の予想】二極化の加速と「賃料の質」の変化

仮説1：都心一等地と周辺エリアの「二極化」がさらに鮮明に

東京23区内でも、渋谷区・新宿区・港区・千代田・中央区といった「都心5区」とそれ以外のエリアでは、賃料の伸びに差が出てくると予測します。 都心5区では、企業のオフィス回帰や富裕層の流入により、築古であってもリノベーション物件などはさらに強気な設定が可能になるでしょう。

仮説2：賃料上昇は「インフレ対応型」へ移行

これまでは「供給不足」が主な上昇要因でしたが、今後は建築コスト高騰に伴う「新築価格の上昇」が、 既存の中古物件の賃料を引き上げる「コストプッシュ型」の側面が強まります。 オーナー様にとっては、単なる維持だけでなく、設備更新などによる「付加価値の提供」が、高い賃料を維持する鍵となります。

3. いま、賢い借主様・投資検討中の方が取るべき一手

借主様・投資検討中の方へ

「賃料が下がるのを待つ」という選択肢は、現在の東京23区では極めてリスクが高いと言わざるを得ません。 特に50㎡前後のファミリータイプは需要が集中しており 、希望条件に合う物件があれば、早めの意思決定をお勧めします。

まとめ

「持ち物件の適正賃料を知りたい」「今の市場で次にどこを買うべきか」といった具体的なご相談があれば、 いつでも渋谷の街を知り尽くした私にお声がけください。最新の成約事例を元に、最適な戦略をご提案します。

※本記事は情報提供を目的としたものであり、将来の利益を保証するものではありません。投資判断はリスクを考慮の上、ご自身の責任でお願いいたします。
参考資料：東京カンテイ（2026年2月16日発表 （https://www.kantei.ne.jp/wp-content/uploads/T202601.pdf）